在宏观经济与房地产市场调整叠加新房供给收缩的背景下，物业管理行业的发展重心正由增量扩张转向存量资产的精细化运营。
国家统计局数据显示，2025年房地产开发投资比上年下降17.2%；其中住宅投资下降16.3%；办公楼下降22.8%；商业营业用房投资下降14.0%。这意味着未来2—3年供应给物业服务行业的新增管理面积会大幅缩水。
4月15日，观点机构主办的2026观点物业暨城市服务大会在深圳召开。“固定资产运营，就是物业行业的命，也是我们的根本。”恒车通停车服务董事长唐学斌的这句判断，戳中了存量时代物业行业转型的核心本质。
增长逻辑切换
物业行业发展的底层逻辑，正在发生根本性的重构。
过去二十年，物业行业的增长锚点是房地产的增量红利，企业的核心竞争力来自于母公司的项目输送，规模是资本市场估值的核心标尺；而如今，住宅市场增量持续收缩，存量时代全面来临，行业的增长逻辑已经从“规模扩张”转向“价值深耕”，企业的核心竞争力，变成了对存量资产的运营能力与对业主需求的服务能力。
观点指数数据显示，2025年上市物企规模增速、营收增速双双创下历史新低，近半数企业营收下滑，但行业整体净利润却实现了18.84%的同比修复。
这一数据分化恰恰说明，行业已经告别了“以规模换利润”的粗放增长时代，进入了“以运营提效益”的存量发展新阶段。
星河智善生活副总经理李海若在演讲中，进一步拆解了AI时代行业底层逻辑的颠覆性变化。
他指出，AI正在全面替代标准化的智力活动，传统的经济周期循环被彻底打破，办公模式从集中式向分布式转变，空间的价值逻辑也从“工作容器”升级为“人类不可替代活动的激发器”，这直接重构了商业不动产与物业管理的底层价值体系。
在他看来，物业行业的价值锚点，已经从“管理面积的多少”，转向了“对空间价值的挖掘能力”。
唐学斌则认为，过去物业是房地产的售后服务部门，而现在与地产脱钩后，行业的核心能力必须转向存量资产的盘活与运营。
中国有超三百万亿元的居民不动产存量，未来行业的核心机会，从来不是新区的房子建设，而是如何把已有的房子用好、把存量资产的价值挖掘出来。
他坦言，物业企业要跳出“四保一服”的传统框架，把物业费从固定收费转变为链接业主的“钩子”，借鉴Costco（开市客）的会员模式重构与业主的关系，从单一的物业服务方，转变为空间资产的运营方，这才是物业行业穿越周期的核心命门。
AI重塑生产
AI与机器人技术的全面渗透，正在重塑行业的生产方式，但技术的边界与终极价值，成为全行业共同的思考命题。
李海若分享了物业行业AI应用的三阶段演进模型，清晰勾勒出技术赋能行业的完整路径。
据他介绍，第一阶段是IT标准化建设，通过AI实现工单、风控、设备管理等八大场景的单点提效，AI承担“观察者、建议者”的角色，这也是当前绝大多数企业所处的阶段；第二阶段是从单点突破到区域服务网络，让AI从“外挂工具”转变为“项目经理”，通过智能体实现全区域的资源调度、无人化值守与精细化管理，星河智善生活在深圳雅宝项目的试点，已通过这套体系实现了43%的管理提效；第三阶段则是3—5年的行业畅想，AI将深度参与经营性资产的状态激发与资本化管理，重构空间与资产的定价逻辑。
但技术狂飙的同时，与会嘉宾也不约而同地探讨了AI的应用边界与行业本质的平衡。
金茂服务首席信息官袁鸿凯直言，AI能处理海量的数据，但永远无法判断什么数据真正重要；能替代标准化的后台岗位，但永远无法替代建立信任的情感交流、跳跃式的创新思维与多人协同的共创能力。
在他看来，AI的终极价值，从来不是降多少成本、提多少效率，而是让业主更安心、让员工更有尊严、让企业活得更健康。技术从来不是行业的目的，而是赋能的手段，一旦脱离了“人”这个核心，所有的技术投入都将失去意义。
彩生活创新与系统部总经理吴超与侨银股份（002973）华南区总经理王婷婷，则进一步明确了技术与人的关系。
吴超指出，行业科技应用已经从信息化、数字化，进入到智能化的新阶段，AI从过去的“连接工具”升级为具备决策能力的“大脑”，但技术的核心是赋能人、解放人，让一线员工去做更有价值、有温度的服务，而非替代人。
王婷婷则强调，必须让场景驱动技术，而非技术迁就场景，技术的终极目标，是让行业的劳动者从“劳力者”转向“劳心者”，这才是科技赋能行业的真正价值。
资本狂飙落幕
资本狂飙的时代落幕之后，物业行业正在重新寻找第二增长曲线，也在重构与资本市场的相处逻辑。
北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良，在演讲中拆解了上市物企面临的三座资本“暗礁”：上市前并购环节的财务造假与业绩对赌失效，上市中的保底发行合规风险，上市后的场外配资与股价操纵隐患。
他用大量实操案例指出，过去行业依托资本市场实现的并购扩张、规模增长，背后隐藏着巨大的合规与经营风险，而随着物业板块资本市场热度降至冰点，行业必须告别过去的资本游戏，回归经营本质，这是企业在资本市场立足的根本前提。
告别了资本驱动的并购扩张，行业正在从多个维度寻找可持续的第二增长曲线。
唐学斌直言，自己深耕社区增值服务三十年，至今仍未探索出一条成规模、成体系的成熟方案，核心教训就在于，多数企业都忽略了自身的能力边界，盲目下场做自己不专业的业务，最终只会陷入经营泥潭。
在他看来，物业企业需要明确增值服务的业务边界。其中标准化的零售品类绝对不能自己做，专业度要求高的业态必须与专业机构合作，只有能重构成本、物流、信用体系，融入物业核心优势的业务，才是值得深耕的赛道。
而更多的企业，将增长的目光投向了养老与城市服务的宽赛道。复悦生活（高地物业）CEO王中琦明确了物管赛道延伸的核心方向。
在他看来，物业做社区养老，要发挥场景触点的优势，轻资产切入，嫁接专业的医疗康养资源，绝对不能盲目重资产投入；做城市服务，核心是政企合作，构建从前端服务到运营、金融的完整闭环，把控好应收账款的风险，守住基础服务盘再做业务延伸。
王婷婷则提出，行业的价值边界已经从“管物”升级为“营城”，物业企业的能力，已经从社区的四保一服务，延伸到城市治理的全链条一体化服务，这为行业打开了全新的增长空间。
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